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空き家問題の意外な対策 売れないが賃貸として活用するという手がある


2022/05/22追記:
●「ワーケーションで別荘」「住居費削減」「退職後に」などの需要 【NEW】
●空き家が売れるはずない!不動産屋の思い込みのせいで問題発生? 【NEW】
2019/02/27:
●空き家問題の意外な対策 売れないが賃貸として活用するという手がある
●リフォーム工事費用は必要だが需要はあって元を取れる
●不動産投資ブームだからこそ?戸建て賃貸は投資物件として需要がある
●不動産投資はなぜ危ないのか?そもそもそんなに儲かるのなら…
●やはりリスクあり!高い費用でリフォームして借り手なしも多い
2021/05/12:
●空き家は本当に「問題」なのか?と主張する人が登場!読んでみると…
2021/10/08追記:
●「漫画」で空き家再生…は特殊事例 「学生向け賃貸」の方がアリ
●実は理由があった…なぜ日本では空き家問題が深刻になったのか?


●「ワーケーションで別荘」「住居費削減」「退職後に」などの需要

2022/05/22追記:また嘘くさい「空き家が人気」記事の登場だな…と思いつつもブックマークしていた記事がありました。コロナ禍で房総の「空き家」が大人気なわけ:日経ビジネス電子版(2020.11.24)というものです。家いちばという企業を設立した藤木哲也さんに話をうかがった…という記事でした。

 この名前を見てあれ?と思ってこのページを読み直したら、<空き家は本当に「問題」なのか?と主張する人が登場!読んでみると…>の項目で出てきた人と同じ方。当時は意外に空き家は売れるので「空き家問題はすぐ解決する」という信じづらい主張でした。ただ、今回の記事だと極端な主張はなさげです。

 というのも、今回タイトルになっていたのは、<コロナ禍で房総の「空き家」が大人気なわけ>という新型コロナウイルス問題限定の話のため。「テレワークをするようになったので、郊外の広めの一戸建てに住みたい」「釣りが好きなので海の近くの家をワーケーションの拠点にしたい」といった動機が見られるようになっているそうです。

 このワーケーションは、ワークとバケーションを組み合わせた言葉で、リゾート地などでテレワークしながら適宜休暇も取るという新しいライフスタイルのこと。さらに「空き家を第二の人生の新たな拠点に」というパターンもあり、こちらは首都圏近郊の物件に限らず、全国の物件が対象だとされていました。

<コロナ禍の影響としては、個人の経済的状況が大きく変わったために生活全体を見直す拠点として空き家購入を考えている人も出てきています。単純に住居費を削減するために安い空き家に住もうと考えている人、この機会に早めにリタイアし、野菜でも作りながら退職金で暮らしていける場として考えている人もいます>


●空き家が売れるはずない!不動産屋の思い込みのせいで問題発生?

 私がおもしろいと思ったは、上記とは別の部分。不動産業界には「売れる物件」と「売れない物件」を線引きする感覚があり、固定観念によって空き家を売れないと決めつけることで、売るチャンスを失っているのではないか?という指摘でした。実際にはプロには予想できないニーズがあるとしています。

「1つの例ですが、廃業したガソリンスタンドを買った人がいました。その人は、そこを、趣味で持っている何十台ものバイクの整備場にしたんです。私自身、不動産活用コンサルの仕事もしてきましたが、このような活用方法は死んでも思い付きません。プロの活用提案なんか要らないんです。活用方法は人の数だけあると言っていいと思います」

 以上のように飽くまで「需要のある空き家物件もあるよ」といった感じですね。今回は「空き家問題なんかない」みたいな大げさな話ではなく、そういう極端な主張さえしなければ、こういう試みは大歓迎です。ただ、人が間に入って労力をかける従来型の不動産屋さんではキツイのでは?と思ったのが、以下の話でした。

「もちろん売買が成立するには、使い道と価格との見合いになりますが、これまでの家いちばでの取引を見ていると、売主と買主の直接の価格交渉によって、いいあんばいの価格に落ち着いてきます。これらのことは、長く建築・不動産業界で仕事をしてきた私にとっても大きな発見でした」

 今回は空き家を取り扱わない理由は思い込みのため…といった説明でしたが、「労力をかけて売っても儲からない」という事情が大きいでしょう。売値が安いと仲介料も安くなるためです。なので、やり取りは顧客任せで、人件費が少なく薄利でもやれるネット仲介サイトみたいな形じゃないと成功は難しいと感じました。


●空き家問題の意外な対策 売れないが賃貸として活用するという手がある

2019/02/27:現代版わらしべ長者は楽勝?チョコから物々交換で古民家に 100円物件が出るほどお金がかかる空き家など、空き家問題については何度か書いています。これはこれで怪しくて裏があるのでは?と思うものの、買ってもらえる需要はないが、賃貸なら需要があり、貸すのがオススメだというアドバイスがありました。

 両親が他界して、空き家になった田舎の実家、古いボロ家という、いかにも無理そうなケースで使えるというのです。この話が出ていたのは、「相続したボロ家」に稼いでもらう方法 プレジデントオンライン / 2019年2月24日 11時15分という記事です。

 記事で出ていた不動産業のエージェントサービス(埼玉県さいたま市)代表・石井成光さんは「貸すという手がありますよ」「実家を処分したいという方は、何とか売れないかとは考えるが、貸家にすることを考える方は意外と少ない」としていました。


●リフォーム工事費用は必要だが需要はあって元を取れる

 ただし、傷んでいたり、そもそも古い家だったりするために、さすがにそのままとは行きません。出費があります。「ボロ家のままではだめ」とされていました。

 また、人が住めないほど傷んだ状態なら、やっぱりこの手法は使えません。しかし、住む分には問題がないのであれば、そこから手直しすれば需要があるとの説明。壁のクロスを張り替えたり、傷んだ建具や水回りを直すなど、多少のリフォームを施して住めるなら、戸建て貸家として通用する物件は多いとされていました。

「最近まで親が住んでいた家なら、28~30坪程度でも借り手はつきます。地方都市の郊外でも、戸建て賃貸は利回り10%くらいで回せます。リフォーム費用も回収できますよ」(石井代表)


●不動産投資ブームだからこそ?戸建て賃貸は投資物件として需要がある

 気になるのは、「戸建て賃貸は、投資物件として需要があります」といった話もしていたこと。

「新築のマンションや戸建てだと、投資額は数千万円になりますが、築古物件の賃貸なら、せいぜい300万~400万円ほど。築古物件を買ってリフォームし、入居者をつけて売るというビジネスは、弊社も手がけています。けっこう買い手も多いんです」

 不動産投資はかなり危ないところがあります。これは不動産投資をする側のリスクであり、貸す側のリスクなのですけど、化けの皮が剥がれてブームが終焉するなど状況が変わった場合には、古い家の賃貸需要がなくなるかもしれません。


●不動産投資はなぜ危ないのか?そもそもそんなに儲かるのなら…

 マンション投資に関する話ですけど、かぼちゃの馬車倒産 詐欺勧めたスルガ銀行と森信親金融庁長官の罪 マンション投資全般がダメな理由では、サブリース問題解決センターの杉崎晃広副センター長が以下のような指摘をしていました。

「物件は年々価値が下がるので30年後も同額の家賃を得られるわけはないし、大規模改修の費用も必要になる。そうした将来的な費用について理解しておくべきだ」

 杉崎晃広副センター長は、そんなに儲かるのなら「(企業が)直接投資するはずだ」とも指摘。これはさらに広く投資全般に言えることなのですけど、本当にそんなに有望な仕事なら企業が自分たちでお金を銀行から借りてやるので、個人から投資を募る必要がありません。これは破綻した安愚楽牧場でも言われていた指摘です。


●やはりリスクあり!高い費用でリフォームして借り手なしも多い

 話がそれてきましたので戻します。古い家のリフォームの見積もりについて、石井代表は「地元の不動産業者に相談するのが近道」としていました。「地方には、戸建て貸家を扱う業者が案外多いんです。信頼のおける中堅どころを選ぶのがいいでしょう」とのこと。

 東大阪市には、築古物件を戸建て賃貸として再生させるばかりではなく、不動産投資家とのマッチングまで行う一般社団法人・全国古家再生推進協議会というのもあるそうです。

 この理事長の大熊重之さんによると、大手の不動産会社や工務店へ行くのはダメ。「建て替えましょう」と言われてしまうためです。また、大熊さんはリフォームに関しても、以下のような悪い話をしていました。

「リフォーム会社に相談したら、500万~600万円もかかり、貸し出そうとしたら、家賃がその地域の相場より大幅に高くなって、結局は借り手がつかなかった。そんな話もよく聞きました」

 やっぱり高いリスクがあるんじゃん!という話。うまい話じゃありませんでしたね。需要を見込んだ家賃設定を決めてそこからリフォーム工事にかけられる費用を算出するなど、コツがいるみたいです。誰でも彼でもできるというわけではなく、かなり労力が要ります。全国古家再生推進協議会みたいなところの助けを借りないと難しそうだと感じました。


●空き家は本当に「問題」なのか?と主張する人が登場!読んでみると…

2021/05/12:空き家は本当に「問題」なのか: 日本経済新聞(藤木哲也「空き家幸福論」2021年1月30日)という記事を発見。空き家問題というのは、単に売れないのにお金ばかりかかるというだけでなく、火災リスクなど様々な問題を含めて言うので、そこらへんは考慮していないんじゃないかと思いますが、とりあえず、読んでみました。やはり「売買」という観点だけみたいですね。

<(筆者が運営する)個人間で売買する取引サイト「家いちば」は空き家や少し変わった不動産など、これまであまり不動産の売買市場に出回らなかったような物件を掘り起こし、市場に流通させることをやってきた。今後もさらに広がっていく勢いだ。すなわち「売れない」とされていた空き家が、予想に反して売れているのだ>

 ただ、記事でも<ごみ屋敷のような空き家があったり、それが倒れてきそうで危険な状態だったり>といった話も出てはいました。空き家は売れるからゴミ屋敷も危ない屋敷もすぐなくなる…という意味で、「空き家は問題ではない」ってことですかね。

 この記事ですら以下のように書いていましたから、現状「空き家問題がある」というのは紛れもない事実だと考えられます。なので、「空き家問題はすぐ解決する」と言った方が正確な内容でした。とはいえ、「空き家問題はすぐ解決する」すらも楽観論であり、事実じゃないでしょうけどね。

<問題の兆しはさらに昔からあり、以前からずっと増加傾向が続いていたが、その勢いは衰えず、ついに一軒家の8軒に1軒(13%)が空き家という状況になっている。(中略)空き家の持ち主となってしまった人にとっては、管理が大変にもかかわらず、売るにも売れず、税金だけがかかるお荷物状態となっているのだ>
<人口が減る一方で、住宅は相変わらず大量供給され続けている。これでは空き家が増えるのも当然だ。しかも、この流れは急には変わらない>


●「漫画」で空き家再生…は特殊事例 「学生向け賃貸」の方がアリ

2021/10/08追記:空き家問題解決に関する閑古鳥の時計店「漫画の聖地」で再生、学生向け賃貸で町おこし 空き家解決にあの手この手【けいざい百景】:時事ドットコム(2021年10月6日)という記事がありました。ただ、記事タイトルの前半<閑古鳥の時計店「漫画の聖地」で再生>は空き家問題というよりは町おこし事例で、再生方法としても特殊事例で参考にしづらいです。後述する「学生向け賃貸」の方が参考になる可能性が高いでしょう。

<手塚治虫や藤子不二雄ら漫画界のレジェンドが住んだ「トキワ荘」がかつて存在し、「漫画の聖地」とも称される東京都豊島区南長崎地域。小出幹雄さん(63)が先代から引き継いだ時計店は長年にわたって客足が途絶えたままだったが、空き家同然だった店舗を2020年春に衣替えし、トキワ荘関連の古書を中心に扱うブックカフェとして新たなスタートを切った。
 この地域は江戸時代の主要街道沿いに位置し、戦後間もない頃は、にぎやかな商店街として知られた。生活しやすく、出版社との交通の便も良かったため1950年代に多くの漫画家が移り住み、「石を投げれば漫画家に当たる」と言われたほどだ。ところが、少し離れた駅前の大型スーパーなどが充実してきた80年代から人通りがめっきり減り、近隣の商店が相次ぎ廃業する事態に。(中略)
 小出さんは空き家再生事業を手掛ける不動産サービスのジェクトワン(東京)や全国に約100の書店を展開するテイツーの協力を得て、ブックカフェ「ふるいちトキワ荘通り店」をオープン>


●実は理由があった…なぜ日本では空き家問題が深刻になったのか?

 タイトル後半の<学生向け賃貸で町おこし>も同様に特殊ですが、こちらの方がまだ参考にできそう。地方よりも恵まれている東京の事例であり、みんなが知りたいのは、地方都市やさらに田舎の町の話だとは思いますけどね。記事では、この事例のように当事者の努力で空き家が有効活用されるのはまれだと認めており、事実上打つ手なしなのでしょう。

<東京大学を筆頭に多くの大学が立地する東京都文京区の本郷地区では、地元町内会の有志がNPO法人「街ing本郷」(長谷川大代表理事)を設立し、古い木造アパートの空き部屋を地方から上京した学生に賃貸する事業「書生生活」に取り組んでいる>
<本郷地区は昔ながらの住宅街で、築40年超の木造アパートが少なくない。こうした物件は古さが敬遠されて入居者が集まりにくく、改装しても費用を回収できるか見通せないとして、大家が空室を持て余すケースもある。同NPOはそんな部屋を格安で借り受けることで低額の家賃を実現。今年9月時点で10人の学生が居住している。
 書生生活のもう一つの特徴は、地域への貢献を利用の条件としている点だ。2、3カ月に一度程度の頻度で町内会の催しを手伝ったり、有志でイベントを企画したりすることを求め、外部から来た若者との交流で街を活性化する効果を期待する>

 記事では、<住宅の建設や販売には幅広い分野の企業が関わることから、経済的な波及効果が高い。このため、歴代政権の景気対策は既存住宅の活用よりも新築の促進に重点が置かれ、空き家が増え続ける一因になったとも指摘される>という今まで指摘のなかった話がありました。人よりモノ重視の自民党政権の結果が今の空き家問題のようです。

 これ、経済対策なんだからいいじゃないか!?と思うかもしれませんけど、そもそも現状問題になっているというのが現実。目先の利益を優先したことで、今になって苦しんでいるのです。これは国が進めた公共施設建設なども全く同じ形で、初期の費用しか考えなかったため、維持費などで自治体財政を圧迫することになりました。日本を悪くしています。


【本文中でリンクした投稿】
  ■現代版わらしべ長者は楽勝?チョコから物々交換で古民家に 100円物件が出るほどお金がかかる空き家
  ■かぼちゃの馬車倒産 詐欺勧めたスルガ銀行と森信親金融庁長官の罪 マンション投資全般がダメな理由

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