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失敗しないマンション購入7つの法則 人気エリアや駅からのアクセスは重要?


2013/2/14:
失敗しないマンション購入7つの法則
意外!北向きのタワーマンションは儲かる
人気エリアや駅からのアクセスは重要?
マンションはでかければでかい方が良い
「買ってはいけない時期」の見分け方は?



●失敗しないマンション購入7つの法則

2013/2/14:私には縁のない話だったものの、おもしろそうだったマンションの話。家の話なら初期に家・マンションを買わない理由 高所得者でもマイホーム離れが進行中を書いていますが、マンションはたぶん初めてです。

 記事は、2013年はマンション取得の最後の好機 「タワーマンションは北向き住戸を買え」と語る沖社長のマンション展望(篠原 匡 2013年1月30日(水)日経ビジネスオンライン)というもの。『マンションは10年で買い替えなさい』という本を書いた不動産市場分析をするアトラクターズ・ラボ、沖有人社長へのインタビュー記事であり、失敗しないマンション購入7つの法則とは以下の7つでした。

1.「買ってはいけない時期がある」
2.「単価の高いエリアが底堅い」
3.「駅からのアクセス」
4.「大規模マンションは得をする」
5.「面積は小さい方が損をする」
6.「タワーはランドマーク性に価値がある」
7.「適正価格以下で買え」


●意外!北向きのタワーマンションは儲かる

 書籍が『マンションは10年で買い替えなさい』となっていたように、どうも買い換えることを前提にした話で、儲かる・儲からないという観点のようです。"7.「適正価格以下で買え」"なんかがそうですし、これについては補足説明もありません。

 私は不思議なのですけど、自分たちが楽しく住むためのマンションの買い方って記事はなんかあんまりありませんよね。こういう売ることが前提で、儲かるかどうかって話が多いです。

 元記事でタイトルになっていた「タワーマンションは北向き住戸を買え」というのは、"6.「タワーはランドマーク性に価値がある」"に関してのもので、やはり儲かる・儲からないという観点。

 沖社長によると、「階数別損得」を算出すると、階数が上がるほど儲かる確率が上がります。特に、40階以上の物件になると、80%以上の確率で「儲かる」という結果が出ました。

 一応住みよさに関する話もあるのですけど、タワー物件のメリットは眺望のよさと間口の広さとしていました。ただ、これにしても、この眺望や開放感のおかげで売るときに売りやすいという説明なのです。

 なお、意外なことに、タワーマンションは北向きを買った方が儲かるとのこと。北向き住戸は新築で図面だけでは売りにくいので、ほかの住戸よりも安く売られます。一方で、中古になって内覧すると開口部が広いので、北向きでも日中は十分過ぎるほど明るいとわかって売れるので、北向き住戸の方が利回りは高くなるとしていました。


●人気エリアや駅からのアクセスは重要?

 人気エリアや駅からのアクセスなのですけど、これは素直に大事だという結論でした。

2.「単価の高いエリアが底堅い」
3.「駅からのアクセス」

 北向きが意外に儲かるのなら、不人気エリアでも意外に…となりそうなのですけど、そうではありません。結局のところ、不動産で大切なのは、豊富な買い手の存在だといいます。買い主が潜在的に多くいるエリアはいざ物件を売りに出しても、市場価格に見合ったものであればすぐに売れます。

 裏を返せば、買い主の少ないエリアは買い手がつく価格まで値下がりするリスクがあるということ。不人気エリアの一発逆転はないのです。また、おもしろくないことになると、そう考えると、最もリスクが少ないエリアは東京23区。日本の人口を推計すると、最後まで人口が伸びるのは東京23区でした。

 また、「駅からのアクセス」も普通の結果。「駅からの所要時間別損得」を調べたところ、「儲かる確率」が40%を超えたのは徒歩10分以内のマンションでした。一方でバス便を使う地域の物件は60%が損をするという結果となったそうです。


●マンションはでかければでかい方が良い

 さっきのタワーマンションと似た印象なのは、でかければでかい方が良いという話です。

4.「大規模マンションは得をする」
5.「面積は小さい方が損をする」

 200戸を超えると、約半数のマンションが利回りで2%を超えていました。ただ、意外なことにこういうマンションは安いのだそうです。新築マンションは総戸数が増えるほど、価格設定が安くなるとのこと。規模が大きいだけに、値段を下げないと販売しきれないからと説明されていました。

 一方で面積の方は大きいほど、買うときには高額となるでしょう。「面積を渋ると、後で売りに出す時に苦労しますので、できるだけ大きいものにした方がいい」というアドバイスでした。


●「買ってはいけない時期」の見分け方は?

 といった話だったのですけど、"1.「買ってはいけない時期がある」"ということなので、そもそも買える時期はあまりなさそうでした。以下のような説明です。

 新築マンションには買い時と買ってはならない時期が明確にあり、2007~2009年にかけて、中古と新築の価格差が大きく開いていました。このように中古に比べて新築価格が大きく上ぶれしている間は、中古で販売した時の値下がりが大きくなるので、新築マンションを買うべきではないのだそうです。

 意外にこれは「極めて簡単な話」で、「新築は買った途端に中古になる」からとのこと。であるならば、中古となったときの「下落率が大きい時期に買うべきではないでしょう」というアドバイスでした。


【本文中でリンクした投稿】
  ■家・マンションを買わない理由 高所得者でもマイホーム離れが進行中

【関連投稿】
  ■失敗するマンション購入 値下がりするマンションは広告でわかる
  ■家賃と同じ返済額の住宅を購入しはいけない ローン返済地獄の罠
  ■不動産登記簿上の所有者が、本当の所有者じゃない場合がある!
  ■不動産物件の徒歩5分は、距離にして何メートル?決まりはあるの?
  ■人生・生活についての投稿まとめ

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