不動産登記簿上の所有者が本当の所有者でない場合あり なぜ？

2013/3/9：
不動産登記簿上の所有者が本当の所有者でない場合あり なぜ？
「権利の登記」、実は任意 なので登記していないことがある
所有権が移転したことを意図的に登記しない人もいる
「本当の所有者でなければ持っていないもの」もある


●不動産登記簿上の所有者が本当の所有者でない場合あり

2013/3/9：へー、そんなことあるんだと思った話が、 連載9 Vol.2 　所有者の確認法(所有者の確認法:不動産講座:@nifty不動産)に載っていました。

　不動産の所有者は不動産登記簿を確認することで調べられます。ところが、不動産登記簿に記載されている所有者が必ずしも、不動産の真の所有者であるとは限らないというのです。

　なぜ、こんな摩訶不思議なことが起きるのでしょう？ 気になるのですけど、これにはまず登記簿への記載の過程を知っておく必要があります。

　不動産登記簿の甲区欄にはその不動産の所有者が記載されています。これは「権利の登記」といい、登記権利者（買主）と、登記義務者（売主）が協力して、その不動産を管轄する法務局またはその出張所にて登記申請することにより所有権を登記することが可能となるそうです。


●「権利の登記」、実は任意 なので登記していないことがある

　上記のように「権利の登記」をすれば、不動産登記簿に記載の不動産の所有者＝不動産の真の所有者です。全く問題ありません。しかし逆に言うと、「権利の登記」をしなければ、このイコールの関係は成立しなくなるのです。

　実を言うと、「権利の登記」は当事者に義務付けられているものではなく「任意」なんだそうな。したがって不動産を売買しても、買主が、売買により新たに所有者になった事実を「登記」しなくてもよいんです。合法でした。さらに売買に限らず、相続の場合も同様なので、このケースでも問題が起こり得ます。こっちのケースの方がよくありそうですね。

　ただ、これ問題ありますよね。トラブルの元になるのですから、不思議な気がします。


●所有権が移転したことを意図的に登記しない人もいる

　とはいえ、このトラブルは買主に起こりやすいわけで、普通はやはり登記するようです。連載9 Vol.3 　中間省略の場合の売主確認法では、「通常、売買などで購入した場合、自らの権利を保全するために、所有権移転の登記をします」としていました。

　でも、"売買によって所有権が移転したことを意図的に登記しない人"もいるようです。怪しいことしているの？と思うかもしれませんが、そうではなくもっとみみっちい理由。"「登記するための費用」がもったいないから"というケチくさい理由でした。

　不動産を購入して所有権が移転した事実を登記する場合は、司法書士に支払う手数料や登録免許税などの費用が発生します。不動産会社にとって土地を購入することは「仕入れ」行為であり、仕入れに要するコストは１円でも安くしたいということで、「登記」を意図的にしない場合があるとのこと。

　ただ、すぐに売るとわかっているときみたいですね。それならあまり問題は起きないでしょうか？


●「本当の所有者でなければ持っていないもの」もある

　ただし、「本当の所有者でなければ持っていないもの」があるため、本当の所有者の確認が不可能ということはないようです。その書類とは以下のとおり。

所有権移転できるための書類＝真実の所有者が持っているもの
１．登記済権利証（登記簿上の所有者のもの）（平成17年3月7日以降、1回目の移転登記の場合）
登記識別情報、もしくは、登記識別情報有効証明書、あるいは、事前通知書
２．登記簿上の所有者の実印が押されている所有権移転を承諾した書類
３．登記簿上の所有者の印鑑証明書（3ヶ月以内）

　本当は何か意味あるのかもしれませんけど、これだけ見ていると「権利に関する登記」(というらしいです)が義務化されていないのは意味不明に思えますね。

　なお、「権利に関する登記」とは異なる「表示に関する登記」(所在地、建物の種類、床面積など)は義務だという説明でした。


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