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マンション・不動産投資の利回りのからくり 実質利回りだと激減


 マンション投資・不動産投資の話をまとめ。<マンション・不動産投資の利回りのからくり 実質利回りだと激減>、<生活保護アパート投資が実は儲かると思いきや、普通に損失>、<満室保証のアパートや不動産投資がやばいことになる当然の理由>などをまとめています。

2023/05/29追記:
●生活保護アパート投資が実は儲かると思いきや、普通に損失
●普通の不動産投資なら儲かるって本当?典型的損失パターン
2023/09/07追記:
●一般社団法人と不動産会社3社が全部同じ住所で登記されてた!
2024/03/08追記:
●満室保証のアパート不動産投資がやばいことになる当然の理由 【NEW】



●マンション投資の利回りはどれくらい?10%というサイトも

2013/10/14:マンション投資の利率ってどれくらいなのかなぁ?と思って、検索かけて出てきた記事が、不動産投資は利回りが高い? [資産運用] All About(執筆者:久谷 真理子 更新日:2006年10月11日)というもの。

 この記事では、預貯金につく利息はわずかである昨今、「このマンションに投資すれば、利回り10%!」などと聞くと、興味を持つ人が多いのは当然でしょうと書いていました。

 私が検索かけて最初に出てきたのがこの記事でしたが、その下にあったのが「10%」と大きく強調したページでしたので、まさしくそんな感じ。高い利率に興味を惹かれる方は多いと思われます。

 ところが、こういった広告の常で、宣伝文句は真に受けてはいけない!というのがあります。マンション投資にもいろいろと注意点がありました。


●利回り10%なら1,000万円で年間100万円も儲かる!?

 まず、最初の注意点。この10%とは何か?と言うと、「表面利回り」というものだということ。つまり、違う利回りもあるわけですね。

 とりあえず、表面利回りというのは、年間収入に年間総収入、投資金額には購入金額をあてはめて考えるもの。これを計算式で表すと、以下のようになります。

表面利回り=年間総収入÷購入金額×100

 たとえば、年間収入が100万円見込める物件を1,000万円で購入した場合、「100万円÷1,000万円×100」で利回りは10%、これが表面利回りとなります。


●マンション・不動産投資の利回りのからくり 実質利回りだと激減

 しかし、「表面利回り」の名の通り、これは表面的なものでしかありません。実際には「実質利回り」というもので考えなくてはいけないのです。例えば、お店で1000円の商品を買ったときに、お店の利益が1000円ってことはないですよね。商品の仕入れ値や人件費などのコストがかかっています。儲けはもっとわずかです。

 「実質利回り」の場合も同じように、物件の運用コストまで含めて考えます。この考え方の場合、年間収入には、年間総収入から物件の運用コスト(管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料など)を差し引いた年間純収入を使います。

 さらに、もっと厳密に考えるなら、分母の投資金額に購入時にかかった諸費用(登記費用、仲介手数料など)も含めて考えるべきでしょう。これを計算式で表すと、以下のようになります。

実質利回り=年間純収入÷購入金額×100

 例えば、年間の運用コストが20万円であれば、「(100万円-20万円)÷1,000万円×100」という計算式が成り立ち、利回りは8%になります。さらに、購入時にかかった諸費用を50万円とすると「(100万円-20万円)÷(1,000万円+50万円)×100」という計算式が成り立ち、利回りは約7.6%となります。
(元の文章では、「(100万円?20万円)」と文字化けしていましたが、おそらく「(100万円-20万円)」だろうとして書いています)

 年利7.6%でも十分高いです。まだまだお得。ここで終わると、「やっぱりマンション投資っていいじゃない」と思われそうです。でも、終わりじゃないんですよ。注意点の方はまだまだあるのです。

 ほかにも、「空室の期間を見込む」、「家賃の設定を変える」、「修繕費を計上する」、「賃借人の入れ替わりを考える」、などさまざまなケースが想定されるとのこと。こうした想定を加えることでで、より実態にあった利回りを出すことができますということでした。利回りは考えれば考える程、どんどん下がっていくのです。


●マンション投資の利回りが定期預金より高いから良い…という誤解

 ただ、おそらくこうやって下がっていったとしても、定期預金なんかよりはずっと高い値になるはずです。だから、「やっぱりマンション投資はお得」と考えがちですが、そもそも定期預金とマンション投資は比較できません。

 なぜか?と言うと、性質が全く違うものであるためです。作者は、両者の決定的な違いは、「はじめに投資した元本がそのまま戻ってくるかどうか?」だとしていました。預貯金なら1,000万円の元本は、約束の時期を過ぎるとそっくりそのまま戻ってきます。

 ところが、不動産には大きなリスクがあります。作者は、「不動産への投資であれば、投資元本の目減りは当然に覚悟すべき」としていました。1,000万円で購入したマンションを手放したところで、1,000万円で売れる保証は全くありません。

 私は他の投資についても「オススメしない」という投稿を何度もしているものの、比較するのであれば株式投資のようなリスクのある商品との比較でしょうね。定期預金とは全くの別物です。


●生活保護アパート投資が実は儲かると思いきや、普通に損失

2023/05/29追記:<不動産ブームの陰で損失相次ぐ “生活保護アパート投資” | NHK>(2023年5月26日)という記事があったのですけど、タイトルが良くないですね。まるで普通の不動産投資なら稼げているかのようなタイトル。ただ、そもそも普通の不動産投資だと簡単に利益が出るというのが誤解だと思われます。

 それは良いとして、この記事は、駅から近くない首都圏郊外にある築20年以上で外観も古い中古アパートが、「投資物件となっていた」という話。入居者の中には、なぜか生活保護の受給者が多いというのが特徴。この生活保護のせいで実は儲かる…という話ではなく、タイトルでネタバレしているように普通に損しています。

<まず、気になったのがこのアパートのオーナーです。 (中略)仕事は?と聞くと、都内のコンサルティング会社に勤めるサラリーマンでした。
 去年5月、川越市にある中古アパートを3100万円、全額ローンで購入したという川上さん。妻と4歳の娘がいます。将来の子どもの学費や老後の足しにしたいと考えて、初めてのアパート投資に踏み切ったと語りました>
https://www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20230526b.html


●普通の不動産投資なら儲かるって本当?典型的損失パターン

 不動産投資あるあるであり、ここが生活保護アパート投資に限らないそもそもの落とし穴なのですが、購入したときだけアパートは満室。当時の収入はローンの支払いをしても11万円以上残る想定でした。このローンを返し終えた18年後にはさらに儲けまくり…ということに。これは生活保護のせいで特に高利益にできていたといいます。

<売主の不動産会社が、生活保護受給者の家賃に設定したのは4万2000円。 これは、この地域の物件を取り扱う不動産会社によると、周辺相場の1.5倍ほど高い家賃だといいます。>
<取材すると、これには自治体が生活保護受給者に家賃を支給する「住宅扶助」の制度が関係していることが分かってきました。(中略)川上さんのアパートがある川越市では上限が4万3000円。 4万2000円という家賃は、上限ギリギリのラインだったのです。
 オーナーからすれば、「住宅扶助」があることで滞納のリスクも減少します。 つまり、収入がよくリスクも低い魅力的な物件になるというのです>

 ただし、不動産投資は大体このまま順調には行きません。大体退去者が出るのです。このケースでは、 8部屋のうち5部屋の住人が1年以内に、連絡なく相次いで退去…という恐ろしいことに。そして、こうした場合、新しい入居者は出ないのがお決まり。このため、家賃を4万2000円から2万9000円まで下げざるを得ないことに…。

 月々の家賃収入は一時、想定の半分以下に減り、貯金を崩してローンを返済するように。損失は年間およそ100万円にのぼりました。 同様の事例を記者は他に二人ほど把握。ただし、家賃値下げまで含めてほぼ全部、生活保護アパート投資に限らないよくあるパターンに見えます。私は不動産投資全般をオススメしませんね。


●一般社団法人と不動産会社3社が全部同じ住所で登記されてた!

2023/09/07追記:前回のNHK記事では、不動産投資の人ではなく、入居者らにも多数取材。すると、いずれの物件でも生活困窮者の支援を行う、都内の一般社団法人が自立支援をうたい、入居を促していることがわかりました。同一のところが多数関与するシステムだったようです。

<取材から、この一般社団法人が生活保護受給者の入居に関わっていたと確認できたアパートは東京、埼玉、神奈川で少なくとも8棟あることが確認できました。
 さらに、売買の記録を調べると、これらのうち7棟を投資家に販売したのはいずれも首都圏に事務所を持つ3つの不動産会社でした。そこで、3つの不動産会社と一般社団法人の登記を調べてみると、実はそれぞれの事務所の住所が一致。>

 4つの法人の住所が一致するのであれば、3つはペーパー企業で実質一社だけで全部やっているんだと思いました。ただ、「自分たちが売りたいと思う空き物件に生活保護者をつれてきて、満室になったら高値で売り渡す。単独の企業ではできないと思います」と内情を知る不動産関係者はコメント。どうなんでしょうね?


●満室保証のアパートや不動産投資がやばいことになる当然の理由

2024/03/08追記:さらに前回の続き。一般社団法人のスタッフは自宅に来て、他の物件への引っ越しをすすめていたことも判明。退去者が相次ぐのも当然で、一般社団法人が次々と引っ越しさせて満室にしては売って、また次の物件に引っ越しさせて満室にしては売るとやっているんですね。

 しかし、明海大学 不動産学部 中村喜久夫教授によると、「話をうかがった限りではただちに違法とはいえません。とはいえ、入居者を短期間で引き抜き、別の物件を売るのに使っていたのであれば、違法であるおそれがあります」ということで、グレーゾーンなところがあるようです。

 なお、この「引き抜き満室」も生活保護アパートではない普通のアパートでも類似したことをやっているという話を聞いたことがあり、やっぱり普通の不動産投資自体がやばい…という話。これ、そもそも「満室を保証します」と言って勧めるアパートのビジネス自体がこうなりがちなんだと思います。

 というのも、満室を保証するには、業者がどこかから人を連れてこなくてはいけません。そして、満室保証をしているアパートはひとつではなく多数あります。となると、引っ越しに応じてくれる人を次から次へと勧誘して、満室を保証するアパートに最初だけ住んでもらう…ということになりがち。やっぱアパートビジネス全般が地雷でしょう。


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