家賃と同じ返済額の住宅を購入しはいけない ローン返済地獄の罠

2021/10/21追記：
●家を買う前に言ってよ！壁の定期的な塗装が絶対必要…費用相場は？　【NEW】


●マイホーム探しは楽しい！だからこそ気をつけなくちゃいけない

2013/11/1：たまに読んでいる住宅やらマンションやらの話をまた読みました。今回は、ズバリ計算！ あなたが買える家の価格：PRESIDENT Online - プレジデント(2013年10月22日（火）　マネージャーナリスト　坂本君子)という記事です。まずは、よくある不動産会社の営業マンの勧誘術についての話から紹介します。

＜マイホーム探しは基本的には楽しい。だからこそ、この雰囲気に飲まれ、資金繰りよりも先にモデルルームに出向いてはいけない。「話を聞くだけ」という気持ちで行っても、先方は売る気マンマン。最近は、売り手も強気で、「あなたが買わなくても、すぐに売れちゃいますからご心配なく」との態度で、買い手の気持ちを煽ってくる。
　たしかに3000万円と4000万円の物件を比べたら、それはグレードの高い家が欲しくなるに決まっている。(中略)ステキな物件を目の前にすると、誰でも「欲しい」「買いたい」との思いが先に立ち、比べるほどにだんだんとお金の感覚がマヒしていくのだ＞

　後で読んだ話ですが、人間って100円、200円はケチるのに、住宅みたいな高額のときに「～万円くらい違っても誤差範囲」と無駄遣いしやすいそうです。逆だろ？と思うのですが、実際そうなんだそうな。そういえば、うちの母は典型ですね。これは普段使わない大きい数字だと感覚がわからなくなってしまうため…と説明されていました。(ここだけ2021/06/09追記)


●家賃と同じ返済額の住宅を購入しはいけない　ローン返済地獄の罠

　上記の部分では、マイホーム探しは基本的には楽しくて、ついついハイグレードなものが欲しくなってしまう…という話でした。しかし、「マイホームは借金をして買う」ものだと作者は指摘。特に気をつけなくちゃいけないのが、うちでタイトルにした「賃貸物件の家賃並みですよ」という誘い文句のようです。

＜変動金利で、現在の金利が1％、返済期間35年、借入金額3000万円なら、毎月の返済額は8万4684円。これが、マイホームを購入しても“返済額は家賃並み”のマジックだ。不動産会社の営業マンなら、「家賃を払うなんてもったいない。その分でマイホームを手に入れることができるのに。頭金を少し足して、ボーナスでも返済すれば、今なら4000万～5000万円のマイホームも夢ではありませんよ」というかもしれない。
しかし、変動金利がこの先35年間、ずっと1％とは考えにくい＞

　それを言ったら賃貸物件だってこの先上がる可能性があるでしょ？とは思うのですが、賃貸物件は住み替えればいいですし、おそらく賃貸物件との比較という意味ではなく、住宅を買うならそこまで見込んで買いましょうという話だと思われます。繰り返しになりますが、住宅購入は巨額の借金であるということは忘れてはいけません。"マイホームが欲しいと思ったら「買える物件価格を出してから、物件を見る」の、順番を守ること"というのが結論です。

＜35歳の人が35年ローンを組んだとしたら完済年齢は70歳。普通に考えて、65～70歳の間は年金からローンを返済しなければならない。それでなくても、年金がアテにならない世代だというのに……。
　ならば繰り上げ返済すればいいじゃないか、と思うなかれ。最初から繰り上げ返済をアテにして組んだローンは、繰り上げ返済ができなかったらオーバーでなく家計が破綻だ＞

　
●老後の安心のためにマイホームを買おう…のはずが、借金地獄に
　
　今回の記事は、ズバリ計算！ あなたが買える家の価格：PRESIDENT Online - プレジデントというタイトルでした。ここらへんの詳細はサイトの方を読んでもらいたいのですが、一つだけ例を挙げておくと、月額8万円程度の家賃のところに今住んでいる人は、借入限度額2106万円という計算に。一方、先ほど出た不動産会社の営業マンのオススメでは、借入金額3000万円で毎月の返済額は8万4684円。なんと1000万円近くも違います。不確定要素を考えると、これだけ大きくグレードを下げなくてはいけないんですね。

　その他にさらに「諸費用の目安として、新築なら物件価格の3～6％、中古なら6～9％分の貯金を用意しておく」「マンションなら住宅ローンのほかに管理費や修繕積立金、戸建てなら自前でリフォーム資金の積み立ても必要」「毎年、固定資産税がかかる」といった注意点も書かれていました。

　ガンガン不安を煽ってくるなぁとは思うものの、実際にお金がかかるのですから、文句言っても仕方ありません。やはり住宅は人生で一番高い買い物といわれるだけあって、お金の食い方は半端無いようですね。老後の安心のために買ったマイホームのせいで、ローン返済地獄に陥るという本末転倒は何としても避けましょう。


●家を買う前に言ってよ！壁の定期的な塗装が絶対必要…費用相場は？

2021/10/21追記：最初の話はローン返済がメインでしたが、私が「家賃と同じ返済額の住宅を購入しはいけない」理由として真っ先に考えたのはメンテナンス費用。これは自治体施設でも問題になっており、国が勧めて作らせた施設のメンテナンス費用の負担で財政が四苦八苦…という自治体が全国各地で出ています。こういうものは、作って終わりじゃないのです。

　家のメンテナンスの場合は、「塗装費用」というのが思い浮かびます。壁の塗装は外観の満足だけの問題ではなく、雨漏りなどの問題が起きないように、一般的には家を長持ちさせるために必要だって言うんですよ。また、問題が起きてから直すよりも、塗装を続けて不正だ方が安上がりともされています。「家作る前に言ってよ！」って話ですけどね。

　ということで、少し計算してみましょう。【2021年最新版】外壁塗装の坪数ごとの費用相場は？単価や適正価格を知ろう！ | プロヌリ｜外壁・屋根塗装業者を見積り比較がめちゃくちゃ詳しかったので、こちらを見ていきます。まず、一番多いのは「シリコン系塗料」なのでこれを採用。約7割のシェアだそうですから、多くの場合、この塗料を使っているとわかります。

　このシリコン系塗装の場合そこそこ長持ちするので、20年間で2回の塗装で済みます。逆に言うと、安い塗装だともっと頻繁にやらなきゃいけないんですよね。シリコン系塗装の場合、平均的な住宅の塗装面積119㎡の塗装代は、119㎡×約2,500円＝約297,500円。これが2回ですから、約297,500円×2回＝計595,000円という計算です。60万円もします。

　60万円の時点で驚くかもしれませんが、これは塗装代のみの費用。実際には足場を作ったり、他の作業をしたり…といったことが必要。これらを含めた優良業者の見積書の例では、なんと1回で878,000円でした。優良業者でも90万円です。また同様に屋根も必要だと考えられます。こちらはプラス30〜40万円と考えておくとよいとされていました。

　ということで、1回で120万円というえらいことに。20年なら240万円ですね。これを1年あたりで考えると、12万円。月ごとで考えると、月1万円という、ちょうどよくキリが良い数字になりました。なので、家賃と同じ住宅ではなく、少なくとも月1万円安い住宅を買う必要があるというイメージでしょうか。これに前回分の問題が加わりますから、「家賃と同じ返済額の住宅」は完全にムチャですね。


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