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一生独身は「家を買う」「賃貸」どちら? メリットとデメリット


 住宅関連の話をまとめ。<一生独身は「家を買う」「賃貸」どちら?コンサルタントの言い分>、<家を買うときの落とし穴が多すぎてヤバい…注意点はまだまだある>、<高齢者をむしろ歓迎するアパートの大家さんもいる…メリットとは?>などをまとめています。

2022/07/31追記:
●「年を取ったら賃貸物件を借りられなくなる」説は本当なのか?
2024/03/28追記:
●高齢者をむしろ歓迎するアパートの大家さんもいる…メリットとは? 【NEW】


●一生独身は「家を買う」「賃貸」どちら?コンサルタントの言い分

2014/1/14:一生独身は「家を買う」「賃貸」どちらを選ぶべき?という話。「そんなもの賃貸に決まっているだろう」と思います。ただ、おひとりさまの家「買う」「借り続ける」どちらが得? :日本経済新聞( 2013/11/1 7:00 千葉はるか)では、「おひとりさまは家を買ったほうがいい」と購入を勧める人がいて驚きました。

「家を買って『ここにずっと住み続ける』という覚悟を持つと、その街に根を張ることになり、周囲とのつながりも生まれます」
「将来が不安だからと、焦って条件の悪い物件を買ってはいけません。都心から少し離れてもいいので、人気のある鉄道路線で、マンションなら駅から徒歩10分以内、耐震性に問題がなく、自分が生きている間は建て替えが行われないような物件を選びましょう」

 ただ、こうアドバイスしていたのは、独身女性向けに住まいの相談を受けている赤門ホームコンサルの男性。家選びを手伝う立場の人なのです。そりゃあ、「賃貸が良いですよ」とは言えませんね。

 あと、「独身女性向け」とあってあれ?と思ったら、「マネー女子力」というわけわからんタイトルのシリーズ記事でした。ただ、男性だって基本的な部分では同じでしょうから、参考になるでしょう。


●家やマンションをローンで買うのはそれだけで大きなリスクに

 上記のアドバイスは、覚悟を持つという精神論を求めた上で、メリットが周囲との繋がりというふわっとしたもの。よく考えると、相当ひどいアドバイスです。次のファイナンシャルプランナー(FP)の深田晶恵さんの場合は、数字を出していますし、もう少し慎重でした。

「おひとりさまがローンを組んでマンションを買った場合、仕事を続けられないような大病をするなど収入が途絶えたときも、代わりに働いてくれる人はいません。賃貸なら家賃が安いところに引っ越す、いったん引き払って実家に戻るといった手も残されていますが、ローンは何があっても払い続けなくてはならないのです」

 これは単純に賃貸にすべき…というわけではなく、条件によるともおっしゃっています。

「賃貸と持ち家のどちらがトータルでおトクかというのは、購入価格や家賃などの条件次第。長生きすれば買ったほうがおトクになるかもしれませんが、賃貸ならお財布事情に合わせて家賃を下げるという選択肢もあります。損得を気にするのはあまり意味がないんです」


●賃貸のメリットとデメリット 少し説明に怪しいところも…

 私はどう考えたって賃貸だろうと思いますが、以下のように賃貸にもデメリットはあります。

○ 賃貸に住み続けるメリット
・収入が減ったとき、引っ越しすれば住まいにかかるコストをカットできる
・転職や転勤でも身軽に引っ越せる
・貯蓄を家のために減らさずに済む

× 賃貸に住み続けるデメリット
・老後住みづらくても、自分仕様にリフォームはできない
・老後も住居費を払い続ける必要があるため、準備しておくべき貯蓄額が大きくなる
・老人が住みやすい「賃貸住宅」がどのように整備されるか、まだ分からない

 ただ、需要があれば供給も増えるもの。老人が住みやすい「賃貸住宅」は今後増えると考えられ、このデメリットにも怪しいところは感じますね。


●実は隠れた追加支出が必要…家購入のメリット・デメリット

 さらに、家を購入した場合のメリット・デメリットも見てみましょう。

○ 家を買うメリット
・「老後に住む家がある」という安心感がある
・ローンを完済すれば、老後の住居費が少なくて済む
・自分だけの「城」が持てる
・老後に「バリアフリー」の家にリフォームできる

× 家を買うデメリット
・災害、病気、失業などで収入が途絶えてもローンの支払いが残る
・結婚などでライフスタイルが変わったとき、住めなくなる可能性も
・環境の変化で住みづらくなっても、簡単に引っ越せない
・定期的に税金や火災保険料、家のメンテナンス費用がかかる

 ローンの支払いやメンテナンス費用は、先ほどの賃貸のデメリット「老後も住居費を払い続ける必要があるため、準備しておくべき貯蓄額が大きくなる」を弱くしています。家を買ったら終わりというわけではなく、支出が続くわけです。

 これは結構難しいところで、賃貸であってもその分貯蓄していないと結局苦しい一方で、購入する人は「賃貸と同レベル」と見かけの数字に騙されて、実際には賃貸のときよりも割高なものを買って苦しむというのがパターンです。

 何かあれですね、「独身」かどうかはあまり関係なく、「住宅購入か?賃貸か?」という話とほぼ同じ感じ。過去にやった家・マンションを買わない理由 高所得者でもマイホーム離れが進行中を思い出しました。


●家を買うときの落とし穴が多すぎてヤバい…注意点はまだまだある

 ここまでは、ところどころに家購入派に甘い見方があり、やはり購入を勧めたいのかな?といった感じも。ところが、記事でこの後の話はなんと家を買うときの注意点ばかりになっていました。

【落とし穴1】 家賃とほぼ同額で住宅ローンは払えるから買ったほうがいい
× 住宅ローン以外にかかるお金を忘れないで (引用者注:家賃と同じ返済額の住宅を購入しはいけない ローン返済地獄の罠も参考)

【落とし穴2】 年を取ったら賃貸物件を借りられなくなるかも
× 人口減少で物件は余る。今より借りやすくなる可能性大

【落とし穴3】 消費税が上がる前に買ったほうがいい?
× 自分のライフスタイルを軸に頭金を貯めてから (引用者注:消費税はもう関係ないかも。マンション販売員 9月「消費税が上がる前に」→10月「今の方が得」も参考に)

【落とし穴4】 ローンは35 年だから早く買ったほうがいい?
× 頭金を貯めて短期で返済したほうがトク

【落とし穴5】 結婚や転勤することになったら、貸したり売ったりすればいい?
× ローンの残債が多いと赤字になる可能性大

 こうして見ると「家を買う」という道は、落とし穴だらけでボコボコじゃないですか…。


●高齢者向け賃貸がないから無理?ニーズがあって普及した例

2020/07/11:最初の投稿のときに、今はまだあまりないけど老人が住みやすい「賃貸住宅」は今後増えるのではないか?といったことに関して。一見関係ないシェアハウスとは?|オークハウスというシェアハウスの説明を見ていて、このことを思い出しましたんですよ。このシェアハウスの説明は、高齢者うんぬんは正直関係ありません。ただ、需要があれば増えるという例にはなっていたんですね。

 日本のシェアハウスの歴史は1990年代から。礼金や仲介手数料、そして連帯保証人などは日本独特の契約方式により、アパートが借りられなかった外国人向けにサービスが始まります。当時はその名も「外人ハウス」というものだったとのこと。これが需要があればできる…という話です。

 また、2000年代からは「安いほうがイイ」「楽しいほうがイイ」「集えるほうがイイ」 といったニーズが出てきたことで、このサイトを作っていたオークハウスでは約6割が日本人という状態に。「外人ハウス」ではなく、日本人もたくさん住むサービスになったんですね。やはりニーズがあれば普及するといった話です。

 なお、シェアハウスの場合は、このようなニーズは「長屋文化をからもわかる通り、日本に古くから存在していました」といった説明もありました。この理解が正しければ、シェアハウス文化の方が本来の日本の伝統文化であり、最近の方がむしろ特殊だった…ということになりそうです。


●「年を取ったら賃貸物件を借りられなくなる」説は本当なのか?

2022/07/31追記:この投稿で出てきた話では「年を取ったら賃貸物件を借りられなくなる」説が一番気になっていたのでもう少し補足。まず、「高齢者向け 賃貸」で検索してみると、賃貸検索サイトが多数ヒットします。ジャンルになるほど、高齢者向けの賃貸が増えているのだと思われます。

 一方で、国土交通省の調査によれば、高齢者の入居に関しては、民間賃貸オーナーの約7割が拒否感を持つというデータも発見。内閣府が60歳以上の賃貸住宅を借りている人に住まいに関して不安と感じる理由を聞いたところ、トップは「高齢期の賃貸を断られる」ことだったそうで、将来に不安を感じるのも妥当かもしれません。

 ただ、「民間賃貸オーナーの約7割が拒否感」のデータは、逆に言うと、現時点でもすでに3割は気にしていないとも捉えられそう…。ここらへんは調査年度による変化が知りたいところですね。一般的には需要があれば供給も増えやすいため、今後、さらに高齢者に賃貸を貸す人が増える…という傾向が出てくるかもしれません。

 なお、これらのデータを紹介していたのは、賃貸住宅オーナーの7割は“高齢者お断り”の考え、ならばどこで借りる | 特集 - 株探ニュース(2022年04月26日)という記事。ここでは、作者であるファイナンシャルプランナーの清水香さんが都市再生機構(UR)をおすすめしていました。

<高齢者の賃貸住宅にまつわる不安を解消する存在が、都市再生機構(UR)が管理する「UR賃貸住宅」です。借りる人の年齢は不問で保証人も不要だからです>
<負担面ですが、UR賃貸住宅の入居対象は中間所得者層で、家賃は近隣の民間賃貸住宅並み。安いわけではありません。ただし、一般的な賃貸住宅でかかる種々のコストが抑えられる点はメリットです。
 入居にあたり必要なのは、敷金2カ月分と日割りの家賃・共益費のみで、一般的な賃貸住宅で掛かることの多い礼金や仲介手数料、家賃保証料は不要です>

 ただし、この記事でも<50代以下の持ち家率は近年下がり続けており、今後高齢者の賃貸ニーズがより増すと予測される>と指摘していました。民間でも高齢者向けが増えることがやはり予想されています。

 ただ、そうであるのなら、税金をもとに公的機関が利益度外視で魅力的な物件を用意することで、民業を圧迫しているおそれがありますし、「公的機関にはかなわないからやめよう」と言った感じで民間の高齢者向け物件が増えるのを阻んでいる可能性もありそうです。都市再生機構(UR)の物件が充実するのも、本当は良くないのかもしれません。


●高齢者をむしろ歓迎するアパートの大家さんもいる…メリットとは?

2024/03/28追記:「年を取ったら賃貸物件を借りられなくなる」問題はわりと切実な話なので、念には念を入れて…と別記事も検索。高齢者お断りアパートは消えていく!? 高齢入居者のメリット、リスクとその対策 これからの不動産投資を解説! | LIMO | くらしとお金の経済メディア(2020.11.07 00:00 執筆者浦田 健)という記事が目につきました。

 で、読んでみると、最初は「私は高齢者の入居を積極的に受け入れています」「高齢者ほど優良な入居者は存在しない」という個人的な話でタイトルとだいぶ違う印象。とりあえず、以前と同じで、高齢者の入居を嫌う大家さんが多いという話は出てきました。これは確実みたいですね。

<公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の実態調査によると、大家が拒否感を示す入居者の属性トップ3は、①障害者②単身の高齢者③外国人ということでした。
 こうした方々を嫌がる理由は、近隣トラブルや家賃滞納、孤独死のリスクがあるからでしょう。>

 この後もまだタイトルにあった<高齢者お断りアパートは消えていく>という話はなし。一方で、<日本では高齢入居者が爆増していく>、<少子高齢化によって人口が激減し、アパートの空室も増えていく>という話はありました。本文だと<高齢者お断りアパートは消えていく>とは書いていません。

 なお、高齢入居者のメリットとリスクですが、まず、リスクとしては、孤独死や収入不足での滞納リスクなど。ただ、作者の感覚としては、こうしたリスクは全然高くないとのこと。高齢者は民間の滞納保証制度に入れないのを大家は嫌がるものの、公的機関で様々な保証があるという話もありました。

 一方、意外に感じる高齢入居者のメリットというのは、高齢者は<いったん入居すればそのまま長く入居し続けてくれる>というもの。そんなことか?と思われそうですが、現在の日本のアパートの空室率は4割程度だと予想できるそうなので、引っ越さない入居者はありがたいのかもしれません。


【本文中でリンクした投稿】
  ■家・マンションを買わない理由 高所得者でもマイホーム離れが進行中
  ■家賃と同じ返済額の住宅を購入しはいけない ローン返済地獄の罠
  ■マンション販売員 9月「消費税が上がる前に」→10月「今の方が得」

【関連投稿】
  ■日本の住宅価値、25年で価格0に下落 上昇する欧米と異なる理由
  ■マンション・不動産投資の利回りのからくり 実質利回りだと激減
  ■人生・生活についての投稿まとめ

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