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マイホーム・住宅を買うなら都心か郊外か?通勤時間だけが問題じゃない


 古いメモからなのでリンク切れ。
「時間価値」〜年収1千万円の人はなぜ郊外に家を買ってはいけないか プレジデント 9月16日(金)10時30分配信

 確かに値段だけを比較すればその通り(引用者注:郊外の方が安い)だが、実はこれが大間違い。なぜなら「時間価値」という概念がすっぽり抜け落ちているからだ。

 時間価値とは「時は金なり」ということだ。サラリーマンは労働時間を売っている。もし年収1000万円の人が通勤に往復3時間かけているとしたらどうだろう。年間250日働くとして、1日の稼ぎは4万円。1日8時間労働とすれば時給は5000円。時給5000円の人が通勤に3時間かけているということは、毎日1万5000円を浪費しているに等しい。
リンク切れ http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110916-00000001-president-bus_all

 とりあえず、最初はお決まりの通勤時間を時給換算したものが載っていました。でも、こういうのって実は無意味な計算だと私は思っています。

 なぜこの計算が馬鹿らしいかというと、通勤の3時間は労働時間じゃないためです。当たり前じゃないか?と思うかもしれません…というか、私がうまく説明できていないのですけど、以下のように通勤時間が往復30分の人と比較するとわかりやすいと思います。

通勤時間が往復3時間の人 労働時間8時間 1日の稼ぎ 4万円
通勤時間が往復30分の人  労働時間8時間 1日の稼ぎ 4万円

 ごく単純な話、通勤時間が何時間だろうが労働時間がいっしょなら変わらないんですよ。通勤時間の長短によって残業時間が変わってくるのであれば稼ぎに差がついてきますが、それはやってもやらなくていい残業、つまり無駄な残業ということです。

 実際にはそこらへんのごまかしが効きそうですが、長時間通勤の人が無駄にしている時間で副業をやる…などでないと、別に稼ぎには差がつくわけではありません。私はこの手の計算は無意味だと思っています。


 では、初期投資の安い郊外の住宅を買った方がいいか?と言うと、そう単純な話ではありません。記事の最初の部分はひどかったですが、以降は一理あるな…というものです。
 わが国の人口は今後、減少の一途をたどる。ということは家が余る。(中略)今後は住宅価格が下がり、いままで手を出せなかった都心の物件に住む人が増える。わざわざ不便な郊外に住む人はいなくなる。(中略)

 自分が通勤するわけではないから、都心から遠くても広い家がほしいという“昭和妻”の言いなりに郊外に家を買ってしまった人には気の毒だが、いまや埼玉や千葉の家は資産としての価値が激減している。(中略)

 これから郊外は不便になる。小売りのチェーン店が撤退していく兆しがあるからだ。現状でも郊外のスーパーは供給過剰だし、決して高所得とはいえない郊外の住人を相手にするのは商売として合理的ではないからだ。郊外からチェーン店が少なくなると離れた場所に買い物に行かねばならず、いちいちガソリン代やタクシー代、電車賃がかかる。むしろ高くつくのだ。
 また企業は急速に福利厚生を廃止している。全額払われるのが当然だった通勤手当も例えば「一律5000円まで」となる可能性もある。そうなれば昭和妻を説得してパートに出そうとしても近所に働き口もなく、通勤すればかえって交通費がかかってしまう。

 過疎化というほどではないでしょうが、原理としては過疎化のミニバージョンみたいなものでしょう。価値を考えると郊外は様々な面で今後不利になるはずだという考え方です。

 ただ、上の省略した部分にはやはり嘘っぽいところがありましたけどね。"物価は安いかもしれないが野菜が10円や20円安いくらいでは、ローンの含み損にはとても追いつかない"なんてのは、私の感覚からすると大嘘です。

 私は知らない街に行ったときにスーパーを覗いてみることがありますけど、やはり東京23区内のスーパーは異常に高いです。10円、20円ってものではありません。まあ、私の覗いたところは住宅街タイプのところではありませんでしたので、同じ東京23区内でも場所によってはそこまで高くないかもしれません。


 気を取り直して、ベッドタウンのプチ過疎化の例について。実は既に例があるようで、以下のようなページがありました。
マイホームを買おうと思いますが、注意すべき点はありますか? | Q&A | KAMコンサルティング

その家族がマイホームを買おうと決断したのは、夫が34歳の時。(中略)
それから25年。あと数年で住宅ローンも返済し終えるという時期。
かつて新興住宅地だった街、なのに住人は皆、心なしか元気がなさそう。人であふれていた商店街は閑散。公園に子どもたちはほとんどおらず、遊具への落書きも目立ちます。壊れても修理されずに放置された遊具もあります。全体的に活気がありません。

(中略)あれだけ賑わっていた駅前の商店街もシャッターが閉まっている店がほとんど。どのような契約形態になっていたのか、駅前のスーパーとコンビニも撤退してしまいました。
http://kam-consulting.co.jp/qa/financial-planning/post-17.html

 これは若者がいない!というのも大きいようです。
大学に入学した頃から「家からでは通学に時間がかかる」と都心で一人暮らしをするようになりました。親として「通学のためだ、仕方ない」と思っていましたが、大学を卒業して就職しても一向に実家に帰ってくる様子はありません。ついには「将来結婚しても実家に帰るつもりはない、遠くて不便」と冷たく言われたそうです。

 最初の記事でも、"郊外の自宅から通える大学は限られる。下宿させればまた出費が増えてしまう"と郊外の不利な点を指摘していました。

 このベッドタウンは世代が同じところに集中していた…という理由が大きいようです。常に新しい世代を入れるようにしていかないと、最初は働き盛りばかりの街であっても同じくらいの年齢層ばかりなのですから老けてきたときは周りも皆老けているということになります。

 全然関係ない話ですが、何となく高度経済成長期に作った公共施設やら道路やらが一気にガタが来ているという話を思い出しました。時間が経ったときのことを何も考えずにいるとこうなるんですね。今一気に設備を更新しよう!なんて言っている人がいますが、過去に何も学んでいません。

 ここらへんの考え方を踏まえた不動産選びのアドバイスとして、最後のサイトでは「街の計画において分譲物件だけでなく、賃貸物件も多いこと(世代の入れ替わり促進)」というおもしろいものを挙げていました。新陳代謝ってのは大事ですね。


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