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命を守れない賃貸…あなたはそれでも持ち家ではなく賃貸を選びますか?


 タイトルからして不安を煽って買わせる悪徳商法くさいと思った貴方はそれでも、賃貸にしますか。:日経ビジネスオンライン(2014年9月2日)。作者の沖有人さんは以前読んだものはそう変だと思わなかったんですが、今回は中身を読んでみると、やはりかなり悪い記事だと思いました。

 最初に、"不動産業界に長年いる"と「東京に地震が来るかもしれないだろう? だから家は買わないポリシーなんだ」という"話をたびたび聞かされる"としていました。これは「実は逆だよ」という導入部なのですけど、不動産業界にいるという時点で眉に唾をつけなくてはいけないということです。不動産を買わせようというポジショントークの可能性があるためです。

 私は賃貸派の記事を紹介することが多かったので、家の購入派の話も…と思い、ぼちぼち読んでいるのですけど、今回はのっけから印象悪いですので、購入派有利の言説が怪しい…という点を強調していきます。


 沖有人さんが購入を勧める最大の理由が、耐震性です。"地震が起こることを前提に、身を守れる住まいを考えるべきだ"として、以下のようなデータを挙げていました。
 阪神淡路大震災での直接死因は、窒息・圧死が最も多く72.6%を占めた。東日本大震災では津波が発生したため、被害の大きかった岩手県、宮城県、福島県の死因の9割は溺死だが、この次に多かったのは圧死・損壊死の4.4%だ。

 ところが、このデータは特に購入派を利するものではありません。圧死などのに繋がった建物が賃貸であるか、購入した自宅やマンションであるかはデータに現れているわけではないためです。

 一応、沖有人さんも直接、上のデータで購入が良いとしているわけではありません。"建物が倒壊するリスクは、地盤の強さによるところが大きい"が、"地盤が良くても建物が弱ければ、倒壊の危険を回避したとは言えない"。その建物は"一般的には分譲マンションのほうが賃貸マンションより耐震性に優れた構造になっている"というのが、賃貸のマンションではなく、購入するマンションを勧める理由です。

 でも、ここであれ?と思いません? 最初の話では「家は買わないポリシーなんだ」となっていた話が、いつの間にかマンション限定の話になっています。

 そもそも震災で壊れた住宅はマンションが多かったのか?というところが疑問です。普通に考えると、震災で壊れたのは、木造の建物が多かった、古い建物が多かったと思われます。明確な定義はありませんが、不動産業界でマンションという場合、通常木族の建物は含みません。

 そして、以下のように、直接死因で窒息・圧死が多くを占めたと強調されていた前述の阪神淡路大震災ですが、やはり古い木造住宅の被害が大きかったのです。
 被災者の死因

死者の80%相当、約5000人は木造家屋が倒壊し、家屋の下敷きになって即死した。特に1階で就寝中に圧死した人が多かった。(中略)


 瓦屋根・木造・日本家屋の危険性

日本瓦を使い、基礎が石に柱を載せただけで、筋交いの少ない老朽化した木造住宅でも多くの死者が出たため、神戸地域においては新築の瓦屋根はほとんど見られなくなった。日本の伝統構法の流れを汲む木造軸組構法の住宅に被害が集中し、新しい住宅においても筋交いなどが不十分であった物件は大きな被害を受けている。(中略)

 倒壊した家屋

古い木造住宅は年月の経過によって乾燥している点や、耐火材を使っていないなどの理由による火災の被害も多い。これは、神戸地区の木造住宅は、地震よりも台風に対応した木造住宅であり、振動に弱く瓦部分が重く、なおかつ瓦の固定方法も屋根に土を葺いてその上に瓦を載せる方法が多かったことにも起因している。なお、筋交いを多く入れてある木造住宅においては耐震性も十分にある。また、同じ木造住宅でも、プレハブやツーバイフォー(木造枠組壁構法)と呼ばれる構法の住宅が耐震性を示している。

Wikipedia

 マンションである時点でかなり耐震性が違いますし、木造でも今の建築基準法に従ったものは全く被害状況が異なってきます。これもまた阪神淡路大震災の被害状況からわかります。
 生存空間

日本の伝統構法の流れを汲む木造軸組構法で多くの死者が出た原因は、大破した場合、瓦屋根の瓦・土・柱の重みで建物がぺしゃんこになった建物の下敷きになり生存空間が無くなり、体が潰れるためである。鉄筋コンクリート造りの場合は、大破しても建物がバラバラになって潰れることがない。天井が低くなるだけで即死することが少ない。それは、構造的に生存空間が残るためである。

 建築基準法改正前の住宅

耐震性を考慮に入れて建築基準法が改正された1981年(昭和56年)以降で1982年頃から建築された物件の被害が少なかったことが報告されている。(中略)

 危険な合法住宅の問題点

古い住宅の場合は耐震性が無く危険であっても違法ではない。違法かどうかは、新築時の建築基準法に対して判断するため、新築時の法規に適合していた建物は、その後老朽化し危険になっても違法ではない(既存不適格と呼ぶ)。たとえば、建築基準法が無い江戸時代の建造物は危険であっても合法である。

 これらのデータを知らせずに、圧死などによる死者の多さだけを知らせて、賃貸を攻撃してマンション購入を勧めるというのは正直かなりゲスな行為です。

 地盤の良い地域の安全性の高い建物に住むのが一番良いという点には反対しません(ただし唯一の安全な方法かは別の話)が、やり方があまりにも卑劣です。胸くそ悪い記事でした。


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