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マンション投資に失敗して借金地獄になるしくみ ローン返済額の落とし穴


 今日は「マンション投資に成功して楽して儲けるしくみ」はなく、「マンション投資に失敗して借金地獄になるしくみ」というテーマです。

 何ともネガティブな話ですが、楽して稼ぐはずが…投資用マンションを購入したサラリーマンの末路(2014年11月23日 弁護士が書く刑事事件ブログ)というブログさんから。

 こちらによると、"サラリーマンなどを対象とした投資用マンション"は、1部屋"1000万円から2000万円ほど"。こう聞くと高いように思えますが、概ね30年ローンで"返済は月々7~10万円ほど"です。

 そして、この部屋を"人に貸して家賃収入を得る"というのが、マンション投資で稼ぐモデルです。"ローンが7万円の物件を月7万円で貸すことができれば実質負担0でローンを返済できる"ように見えます。

 ところが、実はこの時点でもう既に落とし穴があるようです。


 よく言われる空き室リスクについては、最近「空室になっても家賃を保証しますよ」みたいな売り方をしているものもあります。ポイントはそこではありません。

 こちらで強調されていたのは、毎月数万円の修繕積立金や管理費、固定資産税といったものが上の計算には入っていないということ。つまり、隠された費用があるわけです。

 おまけに"経年劣化した室内の修繕費は大家さんの負担ですし、古くなれば家賃を下げる必要も出て"きます。家賃でトントンだとしたら、当然それ以外は全部赤字となります。

 当たり前のように思えて、見落としがちですが、新品マンションは常に新品なわけではありません。これは結局、住むための住宅やマンションの購入においてもいっしょでしょうね。

 たとえば、以前うちでは家賃と同じ返済額の住宅を購入しはいけない ローン返済地獄の罠というのをやっています。ここで「家賃と同じ返済額の住宅を購入しはいけない」理由というのも、今見直すと同じようなところです。以下のように当時は書いていました。

・マンションなら住宅ローンのほかに管理費や修繕積立金、戸建てなら自前でリフォーム資金の積み立ても必要
・毎年、固定資産税がかかる

 この他に「諸費用の目安として、新築なら物件価格の3~6%、中古なら6~9%分の貯金を用意しておく」というのもメモしていたんですが、今読むとなぜ必要なのかわからないですね。忘れちゃいました。

 あと、当時のものは35年のローンだと、ローン返済のときには既に仕事を辞めている可能性が高いことも指摘されていました。今回のサイトさんでは、30年ローンを想定。65歳定年なら35歳のときに払い始めてギリギリという感じです。

 なお、今回のものでは「マンションを売って借金を返せばいいじゃないか」に関して、マンションは値下がりしやすいという反論がなされていました。結局、数百万円の赤字となるようです。


 「マンション投資に失敗して借金地獄になるしくみ」としては、もうこれで十分といった感じです。ところが、もう一つ怖いなぁ…と思う話があります。

 それは"こういったマンションを購入する方は複数の物件を次々に購入することが多い"ということ。こちらでは、よく調べないで購入した素人は養分になる…といった表現も使わえれていました。

 こういうのに引っかかる人はもともと騙されやすい人なので、他でも引っかかる可能性が高いです。詐欺的なものは往々にしてそうですが、カモになる人は徹底的に搾り取られてしまいます。

 踏んだり蹴ったりで非常に辛い話なんですが、過去にも安愚楽牧場二次被害・詐欺に要注意!なんて話を書いていますし、オレオレ詐欺でも何度も詐欺にかかる人がいると報道されていました。とことん騙されてしまう人はいらっしゃるようです。

 ところで、上記で何気なく「詐欺的なもの」と書いたものの、実際には「余程のことがない限り詐欺ということはできません」とこちらでは断言されていたことも注意が必要です。何しろブログ名は「弁護士が書く刑事事件ブログ」ですし、プロの方ですからね。その通りなんでしょう。

 ということで、既に買ってしまった方は窮地なわけですが、ブログでは最後に「品川まできて頂けるようでしたらしばらくは無料で相談をお受けします」と宣伝されていました。

 気になる人はブログを訪れたいでしょうから、最後にもう一回リンクも。

楽して稼ぐはずが…投資用マンションを購入したサラリーマンの末路(2014年11月23日 弁護士が書く刑事事件ブログ)

 うまい話なんて世の中にありません…と言ってしまうと、それはそれで例外があるのでしょうから言い切れないわけですが、それくらいの警戒感を持っていた方が良いでしょうね。


 関連
  ■家賃と同じ返済額の住宅を購入しはいけない ローン返済地獄の罠
  ■安愚楽牧場二次被害・詐欺に要注意!
  ■命を守れない賃貸…あなたはそれでも自宅購入ではなく賃貸を選びますか?
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